Schimmelpilzbildung in Wohnungen ist in zunehmendem Maße der Streitgegenstand in Mietrechtsangelegenheiten. Dabei steht meist die Frage im Vordergrund, ob die Baukonstruktion verantwortlich ist oder ob falsches Nutzerverhalten vorliegt. Bei der rechtlichen Bewertung der Verschuldungsfrage ist eine sichere Beurteilung der Ursachenkette erforderlich. Hierbei ist die kritische Untersuchung folgender Einflussfaktoren notwendig wie z.B. Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner, Funktionsfähigkeit der Heizungsanlage, Wärmeschutz und Wärmebrücken, Luftdichtigkeit der Gebäudehülle, Erhöhtes Risikopotential bei Neubauten, Raumklimatische Veränderungen in der Folge von Wohnungs-Sanierungen etc.

Die Abbildung zeigt Schimmelbildung an einer Gebäudeaußenecke im obersten Geschoß eines Flachdachgebäudes. Ursache war ein Baumangel, infolge einer undichten Folienverklebung des unmittelbar darüber liegenden Flachdaches.

Die Abbildung zeigt einen mit einem holzzerstörenden Pilz befallenen Fensterflügel. Treten Pilze an Fenstern auf, ist es ratsam eine Probe zu entnehmen und eine Analyse des Pilzes vornehmen zu lassen. Der Befund ergab, dass es sich dabei um einen Fruchtkörper von "Gloeophyllum" dem sog. "Blättling" gehandelt hat. Es handelt sich dabei um einen holzzerstörenden Pilz, den Erreger der "Innenfäule", d.h. wenn die Fruchtkörper auf der Oberseite erscheinen, hat der Pilz seine Zerstörung im Inneren des Holzes bereits vollendet. Da sich die Fäule zunächst nur im Inneren des Holzes entwickelt, bleibt ein Befall in der Regel lange Zeit unerkannt. "Gloeophyllum" kann feucht gewordenes verarbeitetes Holz besiedeln und langfristig in eine würfelförmig zerfallene Braunfäule verwandeln, sofern das Holz nicht mit einem geeigneten Holzschutzmittel behandelt worden ist. Obwohl der Pilz feuchtigkeitsliebend ist, kann er lange Trockenperioden überstehen, um dann bei erneuter Feuchtigkeit die Holzzerstörung fortzusetzen. Die Sanierung besteht - ohne Alternative - in einer vollständigen Entfernung des geschädigten Holzes, d.h. das Fenster ist komplett auszutauschen!

Ein häufiges Schadensbild ist das Vorhandensein von z.B. Fugen, Aufwölbungen etc. im Parkettbelag. Häufige Ursachen für eine Fugenbildung im Parkettboden sind z.B. zu hohe Holzeinbaufeuchte, nicht ausreichende Trocknung bei der Herstellung, Feuchteaufnahme während Transport oder Lagerung des Materials, nachträgliche Wasseraufnahme durch ausgießen von Flüssigkeit, zu hohe Luftfeuchtigkeit durch nachstoßende Feuchte aus Betondecken etc..
Wird der Parkettbelag feucht oder nimmt dieser zu viel Feuchtigkeit auf beginnt dieser zu Quellen. Dabei kann es in seltenen Fällen bis zur Zerstörung des Parkettbodens durch Aufwölbung kommen.

Werden Balkone oder Außentreppen gefliest, sind ausschließlich frostsichere Fliesen und Kleber für Außenbereiche zu verwenden, damit keine Schäden, z.B. durch Frost, entstehen.
Den Schwachpunkt für Fliesenbeläge im Außenbereich wie z.B. Balkone, Kelleraußentreppen etc. stellen meistens die Fugen dar. Daher sollte der Fugenanteil möglichst gering halten werden. Dies erreicht man, indem man großformatige Fliesen verlegt.
Werden Fliesen auf dem Untergrund vermörtelt, müssen diese so verlegt werden, dass sich keine Holstellen bilden, in welchen sich Wasser sammeln kann und Schäden durch Frosteinwirkung entstehen können.
Je nach Kleberauftrag unterscheidet man beim Dünnbettverfahren das Floating- (Kleber auf Untergrund), das Buttering- (Kleber auf Fliese) und das kombinierte, das sogenannte Buttering-Floating-Verfahren (Kleber auf Untergrund und Fliese). Letzteres wendet man im Außenbereich an, da sich durch das beidseitige Auftragen des Klebers Hohlräume vermeiden lassen, in denen sich Wasser sammeln könnte.

Bei größeren Unebenheiten in der Estrichoberfläche können diese durch Aufbringen mit Spachtel- bzw. Ausgleichsmassen korrigiert werden. Dabei ist auf eine optimale Untergrundvorbehandlung zu achten, damit sich die Ausgleichsschicht nicht vom Untergrund (Estrich) – wie in der Abbildung dargestellt - nach 6 Monaten löst.

Die in der Abbildung dargestellten typischen Faltenbildungen sind ein Hinweis für eine gealterte PVC-Abdichtung. Das Schwinden von PVC-Dichtungsbahnen führt in den Gebäudeecken zu Falten, welche vom jeweiligen Eckpunkt schräg nach unten führen. Bei solchen Erscheinungsformen ist es ratsam ein Fachmann hinzuzuziehen, der aufgrund entsprechender Untersuchungen die Notwendigkeit für Sanierungsmaßnahmen prüft und bei Bedarf ausarbeitet.

Ein großes Ärgernis stellt die Abdichtung von Gebäuden im Erdreich dar, da insbesondere der Bewohner das Problem anhand von z.B. feuchten Wänden, Schimmelbildung oder im schlimmsten Fall durch Eindringen von Wasser in das Gebäudeinnere etc. sehr schnell erkennen kann und bei der Sanierung häufig verhältnismäßig hohe Kosten entstehen.
Besonders anfällig gegen eindringendes Wasser sind z.B. die Fugen zwischen Bodenplatte und Kelleraußenwand. Ursachen sind z.B. falsch bzw. mangelhaft eingebaute Fugenbänder, Verarbeitungsfehler beim Einbringen des Betons in die Schalung sowie beim Verdichten des Betons, die falsche Annahme der Einschätzung des Wasserandranges in Verbindung mit der Wahl der geeigneten Abdichtungsmaßnahme, eine falsche Einschätzung der Sickerfähigkeit des Bodens, fehlende Auskunft über den Grundwasserstand so daß bei länger anhaltenden Regenfällen plötzlich drückendes Wasser vorherrscht, für welchen Lastfall der Abdichtung das Gebäude nicht konstruiert wurde, etc. .
Schäden zeigen sich zuerst durch feuchte Stellen im Bodenbereich. Werden keine geeigneten Maßnahmen getroffen, den Wasserandrang zu stoppen können sich die Schäden immer mehr nachteilig auf die Gebäudesubstanz auswirken.

Bei Metallabdeckungen und -bekleidungen führt ablaufendes Regenwasser, Schmutzpartikel und auch Spuren gelöster Metallverbindungen mit sich. Auf darunter liegenden hellen, porösen und rauhen Oberflächen kann es bei falscher Konstruktion zu Ablaufspuren kommen, welche bei Kupfer durch die Grünfärbung besonders auffallen. Die zu geringe Kupferblechabdeckung auf der Wandscheibe hat zu Ablaufspuren und Grünverfärbungen an der Fassade infolge Grünspan gebildet. Darüber hinaus haben sich bereits erhebliche Risse und Putzschäden (Hohlstellen und Putzabplatzungen) gebildet.

Die Abbildung zeigt, dass das letzte Sparrenfeld zur Kommunewand einer Doppelhaushälfte, bei welchem die letzten ca. 15 cm ohne Wärmedämmung ausgeführt wurde. Dabei ist es nicht verwunderlich, dass sich die Bewohner insbesondere in den Sommermonaten über hohe Innentemperaturen im Dachgeschoß beschwert haben. Auch hier zeigt sich, Baucontrolling und Qualitätsmanagement sind auf der Baustelle unerlässlich. Die mangelhafte Ausführung wurde durch den Bauherrn nach 4 Jahren entdeckt, da im Winter das Dach im Bereich der Kommunewand abgetaut war, obwohl auf der restlichen Dachfläche noch erhebliche Mengen an Schnee vorhanden waren.

In nebenstehender Abbildung wird ein horizontaler Riss in der Außenwanddecke unter einem Stahlbeton-Flachdach einer Garage gezeigt. Von dem hier vorhandenen Ziegelmauerwerk ist eine Schicht über dem Horizontalriss noch fest mit der Stahlbetondecke verbunden. Die Stahlbetondecke hat sich am oberen Rand so stark verkürzt, dass im Rissbereich noch eine geringe Horizontalverschiebung der Rissufer vorhanden war. Die lotrechte Rissweite betrug ca. 2 mm. Schadensursächlich war hier die Schwindverkürzung der Stahlbetondecke gegenüber dem Mauerwerk. Während Mauerwerk aus Ziegel praktisch nicht schwindet (0 mm/m), ergibt sich für Beton ein Schwindmaß (allgemein im Freien) von ca. 0,32 mm/m, in trockener Luft (z.B. in trockenen Innenräumen) von ca. 0,46 mm/m. Bei sorgfältiger Planung wäre dieser Mangel nicht aufgetreten.

Undichter Anschluß eines Blechdaches zur Dachrinne. Das Regenwasser läuft unterhalb der Dachrinne auf die Fassade, welche erheblich durchnässt wurde, was durch Frosteinwirkung zu Putzabplatzung geführt hat.
Bei der Ausführung von Spenglerarbeiten ist insbesondere auf folgende Punkte zu achten:
überragende Bauteile müssen einen entsprechenden Abstand von der Fassade haben. Je größer der Abstand, umso geringer ist die Gefahr, dass ablaufendes Regenwasser die Fassade berührt. Um Grünfärbungen zu vermeiden, wird ein Wandabstand von ca. 40-60 mm vorgeschrieben. Bei allen großflächigen Kupferabdeckungen muss das Regenwasser über Regenrinnen abgeführt werden. Mauerwerks- und Dachrandabdeckungen sind mit leichter Neigung zu der Seite auszuführen, auf der Abschwemmungserscheinungen am wenigsten stören.